Dự trù kinh phí xây nhà như thế nào là hợp lý?

Dự trù kinh phí xây nhà như thế nào là hợp lý?

Dự trù kinh phí xây nhà như thế nào là hợp lý?

Ngày tạo: 20-07-2016 - 11:40 PM   -   Ngày cập nhật: 15-03-2017 - 02:26 PM   -   Lượt xem: 2506   -   Đăng bởi: Tuấn Võ

Chào công ty Louis

"Tôi có dự định xây dựng căn nhà mới vào đầu năm 2017 để làm nơi ở của gia đình và kinh doanh phòng trọ cho thuê nhằm nâng thêm thu nhập. Hiện tại tôi tự tính toán và đánh giá số tiền mình không đủ để hoàn thiện căn nhà như dự định. Tôi dự tính phải vay ngân hàng mới đủ thực hiện, nhưng tôi không biết phải vay bao nhiêu là hợp lý, sợ vay nhiều quá sẽ phải trả lãi cho ngân hàng cao. Nhà tôi 7x20m dự định xây có tầng trệt làm nơi để xe, lửng và 3 lầu bố trí phòng trọ cho thuê và sân thượng làm nơi ở của gia đình. Nhờ Louis tính toán và tư vấn chi phí cần có để đầu tư để tôi xem xét khả năng vay và trả lãi vay cho ngân hàng."

Chân thành cảm ơn Louis!

Chú Hy - Bình Tân

Louis trả lời

Kính chào chú Hy

Vừa qua Louis cũng đã tư vấn và thực hiện được nhiều dự án xây nhà cho thuê, trong tất cả các khách hàng mà Louis thực hiện cũng có nhiều trường hợp giống như chú. Chúng tôi xin chia sẽ kinh nghiệm dự trù kinh phí xây nhà đã thực hiện này để chú tham khảo và quyết định cho phù hợp.

dự trù kinh phí xây nhà

dự trù kinh phí xây nhà

Do chưa chắn chắn quyết định đầu tư nên chú chưa cần thực hiện việc xin phép xây dựng hoặc liên hệ đặt hàng thiết kế vì nếu thực hiện xong hai bước này mà tính ra số tiền đầu tư vượt khả năng của chú rồi không tiếp tục thực hiện thì chú sẽ bị lãng phí chi phí đầu tư cho hai bước trên.

Nhà Louis tư vấn chú nên liên hệ với quận Bình Tân để hỏi thông tin quy hoạch cho vị trí đất của chú để biết được qui mô cấp phép chính xác về các thông tin số lầu cao, mật độ xây dựng cho phép, khoản lùi trước, lùi sau... sau đó chú tính toán được diện tích xây dựng chính xác còn lại.

dự trù kinh phí xây nhà

Diện tích xây dựng là diện tích qui mô kiên cố xuyên suốt các tầng, chưa bao gồm sân (sân tính riêng)

Chú lấy diện tích xây dựng nhân với tổng số số tầng cao cần  xây dựng sẽ ra được tổng diện tích sàn cần xây dựng (cách này gần giống với cách tính với các đơn vị thầu thi công xây dựng nhà), tuy nhiên chưa đủ và chính xác như khi đã có hồ sơ thiết kế để các đơn vị tham gia chào thầu tính toán cho chú, song sự sai lệch trong bước này là có thể chấp nhận vì khoản chênh lệch so với tính toán dự trù kính phí là gần sát. Chú có thể dự trù dư giả theo kinh nghiệm xây nhà của Louis là lấy tầng trệt x với 150%, tầng mái tính 50%, các tầng giữa tính bình thường 100%. Cộng dồn các lầu chú sẽ có được tổng số m2 xây dựng cần đầu tư.

dự trù kinh phí xây nhà

dự trù kinh phí xây nhà

dự trù kinh phí xây nhà

dự trù kinh phí xây nhà

dự trù kinh phí xây nhà

Đến đây chú dễ dàng có thể tính được chi phí cần có để đầu tư xây dựng (tiền giằng túi trước khi quyết định đầu tư) bằng cách lấy tổng số m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá xây dựng hoàn thiện trên đia bàn thành phố hiện nay tầm 5,5 đến 6,0 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào mật độ xây dựng trên 1m2 sàn là lớn hay nhỏ. Thông thường nhà trọ cho thuê, khách sạn mini... có mật độ xây dựng lớn cho trang thiết bị hoàn thiện và đường ống kỹ thuật do chia nhiều phòng ốc và nhiều vệ sinh, bếp phụ trong mỗi phòng nên  chú có thể lấy đơn giá là 6.0 triệu/m2.

Xác định được chi phí chính cần có để quyêt định đầu tư, chú phải xem xét cho địa bàn xây dựng nhà chú phải tốn kém thêm cho chi phí gia cố nền dưới móng hay không (khu vực Bình Tân thường cũng phải ép cọc), chú hỏi thăm thông tin các nhà lân cận để biết độ sâu ép cọc nơi gần nhà chú thông qua các công trình đã hoàn thành lân cận nhà chú để tính toán khoản chi phí dành cho việc ép cọc gia cố nền.

Kế đến chú phải dự trù thêm vài chục triệu cho khoản kinh phí đầu tư xin phép xây dựng, thuê đơn vị lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, hoàn công và cấp đổi sổ hồng khi hoàn thành căn nhà - một số nhà thầu có thể thực hiện miễn phí các bước này cho chu nếu như là đơn vị được chú lựa chọn thi công phần thô - Tuy nhiên trong nội dung tư vấn thì cái gì phải tốn phí thì Louis sẽ cập nhật để chú khỏi phải bất ngờ lỡ sau này không có đơn vị thực hiện miễn phí.

Dự trù khoản phí phát sinh cho các công việc, các hạng mục đầu tư chưa nhìn thấy khoản 5% tổng giá trị dự trù xây dựng chính để cho chắn ăn chú nhé.

Tổng cộng tất cả các chi phí liệt kê bên trên là số tiền cần có để đâu tư, chú tính toán  so với số tiền hiện có của chú thì chú phải vay ngân hàng bao nhiêu để thực hiện. Để tránh việc vay nợ quá nhiều khi xây nhà, chú phải căn cứ vào thu nhập hiện tại của chú để làm cơ sở quyết định vay hay không vay, nếu chú chỉ có thu nhập duy nhất từ việc cho thuê phòng trọ thì chú phải xác định lợi nhuận tối thiểu 1 tháng từ việc kinh doanh nhà trọ đủ bù cho chi phí trả lại gốc và lãi vay ngân hàng trong năm đầu tiên thì chú có thể mạnh dạn vay vì chú không lo sức ép quá lớn khi trả lãi ngân hàng. Cái này chú phải làm việc với ngân hàng định vay để được tư vấn cho chính xác. 

Xác định thu nhập tối thiểu trong 1 tháng kinh doanh phòng trọ chú phải tính toán được số lượng phòng cho thuê của mình trong toàn bộ căn nhà: bằng cánh tính cho 1 tầng sau khi trừ diện tích sử dụng chung như hành lang đi chung, cầu thang bộ, cầu thang máy, ô thông tầng... Diện tích sàn còn lại chia đều cho 12 hoặc 14m2 (diện tích tối thiểu 1 phòng) chú sẽ tính được số lượng phòng trên cùng 1 tầng nhà, cộng dồn tất cả các tầng sẽ ra được số lượng phòng như cùng các tính vừa nêu. Hiệu suất kinh doanh tạm tính cho 60 đến 70% hoặc cao hơn tùy thuộc vào địa bàn của chú có đông người thuê nhà hay không? Mức giá cho thuê tạm tính cho 1 phòng của chú là bao nhiêu nhân với số lượng phòng và nhân với hiệu suất kinh doanh tạm tính chú sẽ ra được mức thu nhập tối thiểu tạm tính. Từ đó xác định khả năng thanh toán cho ngân hàng trong năm đầu tiên tối đa là mỗi tháng bao nhiêu tiền, đối chiếu với số tiền vay ngân hàng do ngân hàng tư vấn lập kế hoạch trả nợ nếu chú thấy chênh lệch giữa thu và chi của chú phù hợp thì quyết định đầu tư thôi.

Chúc chú thành công.

Trân trọng.

 Ban giám đốc Louis

Bản quyền thuộc nhalouis.com
Status Protection DMCA.com
Form đặt câu hỏi
  • cho hỏi muốn xây biệt thự mái thái 1 trệt,1 lững,mái thái ngang 9m,dài 19m,3 phòng ngũ,1 phòng khách,2 phòng bếp,4 nhả vệ sinh,kinh phí bao nhiêu đủ,cám ơn..
    Nguyễn bá tòng - April 2017 12:00:27 PM
    Gửi
Bình luận
Hỗ trợ trực tuyến
Hỗ trợ trực tuyến
Tư vấn thiết kế và thi công xây dựng - Mr.Hân 0909 50 38 38
Chính sách hậu mãi và CSKH - Mr.Tùng 096 181 7279

Gọi điện

Nhắn tin

Chỉ đường

Gửi Bình luận